買賣房屋時,何謂不動產現況說明書之「正常供水」

買賣房屋時,不動產現況說明書之「正常供水」應解釋為「正常供應冷、熱水」。

一、相信有買賣成屋經驗的朋友,都知道在委託仲介買賣之際,會出具不動產現況說明書予仲介,告知想要出售的建物之現況。所謂的不動產現況說明書,裡面完整記錄房屋的產權資訊、周遭環境、使用現況及其他相關事項,因為房子的狀況很多,賣方會透過勾選說明書裡面的項目,讓買方更了解房屋相關資訊。倘若以後有糾紛時,也是作為賣方有無據實告知的重要依據。

二、今天要介紹的案例,就是從上面的不動產現況說明書之記載所衍生之爭議。這個案例的情況略為:賣方要出售的房屋是一社區型大樓,其中標的是7、8、9層間設有室內梯互通上下建物一棟,但特殊的地方是,這棟建物因為賣方曾就熱水管有重新配置,施作當時,賣方只有在9樓重新配置熱水管,至於7、8樓,則沒有一併配置熱水管,所以7、8樓是沒有熱水可以使用的,但供水是正常的。

三、後來,買方買到該屋後,發現這棟神秘的房子竟然只有9樓有熱水可用,從頭到尾根本沒有任何人告知他這個情況,這是締約的重要事項,賣方竟然沒有告知,顯然屬於詐欺,便依據民法第92條:「因被詐欺或被脅迫,而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。」之規定,要撤銷掉購買房屋的表示,賣方要把購屋款返還。

四、賣方主張,整理大略如下:

(一)雖然7、8樓沒有熱水可用,但也算是「正常供水」,所以,現況說明書「是否正常供水?」欄位,我勾選「是」,當然不算詐欺。

(二)而且,我為了不讓別人不理解7、8樓沒有熱水,還在不動產現況說明書第25點「水、電管線於產權持有期間是否更新?」勾選「是」、也特別加註「104年有更新過、熱水管108年更新過」,所以我有特別告知配管狀況了,不算是詐欺。

(三)再者,我也有告訴過仲介這棟房子的熱水管線,應該要怎麼配置會比較理想,仲介是不動產從業人員,應該聽得懂我的說明,可以知道7、8樓沒有熱水管線,仲介怎麼跟買方講,不是我能控制的阿,怎麼是詐欺呢?契約根本就不應該解除。

五、但臺灣基隆地方法院 111 年度重訴字第 12 號民事判決最終卻指出,本件的買賣契約,買方確實遭到詐欺了,買方可以解除契約,理由如下:

(一) 「正常供水」,包括正常供熱水,不主動告知算是詐欺。

這棟建物是一般家用住宅,而衡以目前市場之一般住家均有不定時且即時之冷、熱水需求,必然有水龍頭一開啓即有冷、熱水之管線設備及供應,始得謂正常供水之常態情況,此為目前公眾周知之事實,絕非苛求,而系爭房屋之7、8樓登記建物之衛浴間並無任何熱水供應,需沐浴等使用熱水之情形,則需經由室內梯至系爭房屋之9樓增建建物始得為之,為求熱水必須上下往返7、8樓及9樓之間,對於體力、時間及心理感受顯非正常,勢必將嚴重影響不特定買方是否買受及買受價格之決定,依不動產之買賣交易習慣,賣方就此涉及買賣契約之重大交易事項,本應不待買方詢問,即應負有積極據實填載於不動產標的現狀說明書或據實告知之義務,以滿足買方於決定意思表示時判斷上之需要,卻反而隱瞞此一重大交易事項,於標的物現況說明書既填載正常供水,亦未據實告知房屋之7、8樓登記建物並無熱水供應,以此消極不告知之詐欺方式,屬詐欺行為。

(二)就算有跟仲介講,沒有再主動告知,也不免除詐欺責任。

因為民法第224條規定「債務人之代理人或使用人,關於債之履行有故意或過失時,債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」,仲介人員算是賣方代理人或使用人,所以就算賣方有跟仲介講,但仲介人員隱匿之消極詐欺行為,即應視同為賣方之詐欺行為。

FB:晉凱法律事務所

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